【資金計画】【住宅ローン】ローンの組み方・一条工務店への支払い・融資手数料型と保証料型
先日、有給をとって住宅ローンの本申し込みに行ってきました。
その場で初耳な事案がいくつかあったのでまとめておきます。
※金融機関によると思うので、あくまで一例として生温かく見ていただけたら嬉しいです！
ひとまず感想としては「こんな申し込み一発で不備なく出せる人いるの？」ってとこですｗ
あらためておさらい：融資手数料型と保証料型
超絶ざっくりばっくり、ローンを借りるのに保証料を払うか払わないか。
いや、これだけだと語弊ありすぎですがｗ
保証料型
保証会社への保証料が必要。
最初に一括払いするパターンと、金利を上乗せするパターンがある。
繰り上げ返済すると、保証料が一部戻ってくる。
例：3000万円を35年ローンで借りていて、残債2000万円を10年後に一括返済した場合、2000万円×25年間の保証が不要になるので、その期間の「保証料」が返還される
借り入れ期間が短ければ、こっちの方がお得。
目安は13年らしい。
融資手数料型
保証料は不要で、金利も保証料型より安い傾向。
ただし、事務手数料が保証料と変わらない額になることが多く、かつ保証料型では金利上乗せも選択できるが、融資手数料型では最初に一括払いが必須。
繰り上げ返済してもお金は戻ってこない。
（繰り上げ返済での返還がない分、金利が安いという考え方でもいいかも）
初耳事案①：ローンの契約は夫婦で4本
ペアローンなので1本ずつの計2本、とは思っていました。で、土地の分を先に、分割で融資してもらえるという認識でした。
が、実態は「土地の分と建物の分でそれぞれローンを組む」ということでした。
土地を夫＋建物を妻 とかはできないそうで、土地も建物もそれぞれで持ち分を決める必要があるらしい。
ただ、手数料が4本分かかるとかではないようなのでそこは一安心ですがｗ
これには、申込書をたくさん書かなきゃいけないデメリットもありますがｗ、実はメリットもあって、4本それぞれを違う金利やプランで契約できるということ。
金利を、「建物は変動・土地は固定」とかにもできるし、金利0.3%上乗せとかで加入できる八大疾病の保険を土地の分にだけつける、とかもできます。
4本のうち1本だけ保証料型にする、とかでも。
初耳事案②：元金据え置きは保証料型でないと利用できない
元金据え置きってなんぞ
住宅ローン融資後、元金の返済開始日を遅らせることができる仕組み。
今回の私達もそうですが、土地の分を先行融資したり、着工時に住宅ローン全額融資を受けると、引き渡し前に住宅ローンが始まるので、現況が賃貸の場合に家賃と二重の出費になります。
それが苦しかったり、貯蓄を優先したい場合に、元金は引き渡しまで返済せず、金利分のみを払うことが選択できます。
元金は減らないので、ローンは「返済開始から35年」かけて返すことになり、返済開始までの金利分は、すぐに返済を始めればいらない金利ってことになります。。。
で、保証料型でないと利用できない、だそうです
理由はよくわかりませんｗ
例として元金3,000万円、金利0.5%、据え置き期間6ヶ月とすると、
3000万×0.5%÷12×6 = 75,000円
が、6ヶ月据え置き期間に支払う金利。＝6ヶ月据え置くために必要な費用 ということになります。
住宅ローン控除は住み始めた年からなので、据え置き期間中に年をまたぐ場合は、据え置きせずに返済開始すると控除額も減ることになりますが、控除額は元金の1%。
半年早く返済を始めたことで減る元金は、月々10万円の元金返済だとして60万⇒その1%は6,000円。金利の方がでかいのです。。。
私達の場合、いまいまは月収に対する生活費には余裕があるのと、支出が増えると言っても1年以内に訪れる、かつ期間限定のことなので、据え置きはせずにすぐに返済を始めることにしました。
これが5年後の話とかなら、もしかしたら子供いるかもしれないし不安ですが…。
元々、金利もったいないからさっさと元金返し始めたい欲(？)はあったのでいいんですが、「保証料型でないと利用できない」はこのとき初めて知りました。
初耳事案③：分割融資は”実質”できない
本来住宅ローンは、建物ありきのもの。
土地先行で注文住宅の場合、建物の引き渡し前に土地代金・着工金・上棟金が必要だったりするので、そのスケジュールに合わせて融資を受けられるのが「つなぎ融資」です。
【資金計画】つなぎ融資ってなんぞ。 - 素人のマイホーム～一条工務店ismart～
ですが、ハウスメーカー提携の金融機関やメガバンクだと、つなぎ融資ではなく、住宅ローンの分割融資をできる銀行もあると営業さんに教えてもらい、それならつなぎの手数料もいらないし、元金の返済始められるし。と考えて踏み切りました。
その話を聞いたときの私達の理解は、夫婦それぞれ1本ずつのローン契約があって（ここですでに間違ってるけどｗ）、それぞれ、土地の契約時にいくら、契約時にいくら、着工時にいくら、上棟時にいくら…と、回数に上限はあるにしろ、任意のタイミングで任意の金額を借りられるものと思っておりました。
が
前述の通り、土地と建物で別のローンを組むので、2回は任意のタイミング＋任意の金額にできますが、土地・建物それぞれで、申し込んだ全額を一括で借りることになるとのこと。
契約金は自己資金で支払い済みなのでOKとして、次は着工金ですが、土地に自己資金をつぎ込むので、着工金のタイミングでは融資を受けたい。
となると、着工時に全額住宅ローンの融資を受けて、それ以降は住んでからと同じ額の返済がフライングで始まるということになります。
もしかして返済で減る分も加味して借りないといけないのかな…？
返済してても生活費は黒字だから大丈夫だと思ってるけど、シミュレーションした方がいいかもしれない。
建物の正確な見積もりが出たら、収入見込みと合わせて資金計画せな…！
銀行から帰ってから勝手に素朴に思ったのですが、着工から引き渡し（残金支払い）までの期間、定期預金とかリスクのない形で、その資金は運用してもいいのかなー？ｗ
リスクがあったら困るのでローリターンですが、金額が大きいのでそれなりに期待してもいいんじゃ…！（ﾑﾌﾌ
融資を受けた銀行の定期預金なら問題ないかな？？
後日追記
一括融資＝一条工務店へ一括払いでした。
提携の銀行だからか、銀行から直接一条工務店へ支払われて、私達の手元には一瞬たりとも入ってきませんでした。
一条工務店から「入金確認しました！」の電話が１本あっただけ。
土地のときは、一旦自分たちの口座に振り込まれたので、一瞬だけお金持ちになれたんだけどなぁ（笑）
さらに追記
さらに、その一括払いから3ヶ月近く経っても、一条工務店から「領収書」的なものは受け取れていません。。。
電話一本って。。。金額の桁わかってますよね。。。（ちょっとおこ）
（そもそもどんなやりとりでも、記録の残らない電話は嫌いなタイプです。せめてメールください。）
続きはこちらに。
